ស្វែងយល់ពីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដីដែលមានប្លង់រឹងនិងប្លង់ទន់
និន្នាការនៃការពុះដីឡូត៍លក់នៅតាមតំបន់ជាយក្រុង នៅតែមានសកម្មភាពរស់រវើកនាពេលបច្ចុប្បន្ន ហើយទន្ទឹមនឹងគ្នានេះម្ចាស់អចលនវត្ថុមួយចំនួនមិនបានផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះប្លង់រឹង ទៅដល់ក្រសួងស្របតាមផ្លូវច្បាប់នោះឡើយ ដោយផ្ទេរត្រឹមអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានឃុំ/សង្កាត់ ឬ ខណ្ឌប៉ុណ្ណោះ ដើម្បីចៀសវាងនីតិវិធីវែងឆ្ងាយ និងគេចវេសពីការបង់ពន្ធជាដើម។
ដើម្បីឱ្យបានយល់ច្បាស់ពីការផ្ទេរសិទ្ធិពេញលេញស្របច្បាប់ អ្នកយកព័ត៌មាននៃកាសែត ឡារ៉ែន ពាណិជ្ជ កាលពីពេលថ្មីៗនេះបានជួបសម្ភាសន៍ជាមួយលោកមេធាវី ផូ សុផល មេធាវីនៃក្រុមមេធាវីបាសាក់ និងជាសមាជិកក្រុមការងារស្រាវជ្រាវ អប់រំ និងផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ ព្រមទាំងជាសមាជិកនៃក្រុមការងារវិស័យពាណិជ្ជកម្មនៃគណៈមេធាវីកម្ពុជាផងដែរ។
តើអ្វីទៅដែលហៅថា ប្រភេទប័ណ្ណសម្គាល់អចលនវត្ថុ?
ភាសាដែលជនទូទៅតែងតែប្រើប្រាស់ក្នុងការសម្គាល់សិទ្ធិលើអចលនវត្ថុ គឺ ប្លង់ទន់ និងប្លង់រឹង (ពេលខ្លះហៅថា ប័ណ្ណទន់ និងប័ណ្ណរឹង) ដែលពាក្យទាំងពីរនេះពុំមានចែងក្នុងច្បាប់ ឬឯកសារផ្លូវការណាមួយឡើយ ប៉ុន្តែពាក្យនេះប្រជាជនយើងប្រើប្រាស់យ៉ាងទូលំទូលាយ។ “ប្លង់រឹង” គឺសំដៅលើស្ថានភាពកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ដែលមានការទទួលស្គាល់ពីសំណាក់អាជ្ញាធររដ្ឋាភិបាល យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល និងក្រមរដ្ឋប្បវេណី ព្រមទាំងលិខិតបទដ្ឋានគតិយុត្តិដែលពាក់ព័ន្ធ។ “ប្លង់ទន់” ពុំមែនជាសិទ្ធិពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ឡើយ ប៉ុន្តែនៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង គឺសំដៅលើការទទួលស្គាល់នូវសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុក្នុងវិសាលភាពជាកំណត់មួយហើយអាចជាជំហានមួយឈានទៅរកការទទួលបាននូវសិទ្ធិកាន់កាប់ ឬកម្មសិទ្ធិជាស្ថាពរក្នុងករណីដែលសាមីអ្នកកាន់កាប់នោះ អាចបំពេញបាននូវលក្ខខណ្ឌដែលច្បាប់តម្រូវ។
តើប្លង់ទន់ជាអ្វី? ហើយមានប្រសិទ្ធភាពកម្រិតណាដែរ?
ប្លង់ទន់លើអចលនវត្ថុ គឺជាឯកសារដែលជាប្រភេទក្រដាសទន់ ឬគុណភាពទាប ដែលអាចមានច្រើនទម្រង់ និងកត់ត្រាអំពីការកាន់កាប់ ក្នុងនោះអាចមានជាការបញ្ជាក់ដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ថ្នាក់ភូមិ ឃុំ/សង្កាត់ ឬអាចដល់ថ្នាក់ស្រុក/ខណ្ឌ ឬអាចជាលិខិតទិញលក់ ឬកិច្ចសន្យាផ្ទេរសិទ្ធិយ៉ាងសាមញ្ញដែលពុំមានអាជ្ញាធររដ្ឋដឹងឮឡើយ។
ទោះបីជាច្បាប់ភូមិបាល ត្រូវបានអនុម័តចាប់តាំងពីឆ្នាំ2001 មក ព្រមទាំងមានលិខិតបទដ្ឋានក្រោមច្បាប់ដែលរាជរដ្ឋាភិបាលបានចេញជាបន្តបន្ទាប់ក៏ពិតមែន ក៏ក្បាលដីមួយចំនួននៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា នៅតែមិនទាន់បានចុះបញ្ជីត្រឹមត្រូវនៅឡើយ។ ហេតុនេះទើបមានក្បាលដីខ្លះមានត្រឹមតែប្លង់ទន់ ដែលទន់ទាំងក្រដាសហើយទន់ទាំងប្រសិទ្ធភាពក្នុងផ្លូវច្បាប់។ អ្នកដែលមានប្លង់ទន់ត្រូវបានទទួលស្គាល់ថា ជាអ្នករស់នៅ (ឬកាន់កាប់) លើទីតាំងអចលនវត្ថុតែប៉ុណ្ណោះ ដែលទាមទារឱ្យមានការវិនិច្ឆ័យ និងការបញ្ជាក់តាមផ្លូវច្បាប់ថាគាត់ពិតជាភាគីដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌគតិយុត្តិ សម្រាប់ការទទួលបានសិទ្ធិភោគៈ និងកម្មសិទ្ធិជាស្ថាពរ។
ដូចម្តេចដែលហៅថា “ប្លង់រឹង” ហើយវាមានប្រសិទ្ធភាពយ៉ាងដូចម្តេច?
ប្លង់រឹង គឺរឹងទាំងក្រដាសរឹងទាំងប្រសិទ្ធភាពផ្លូវច្បាប់។ ឯកសារប្លង់រឹងអាចជា ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ដែលបញ្ជាក់អំពីការចុះបញ្ជីអចលនវត្ថុនៅរដ្ឋបាលសុរិយោដី។ ប័ណ្ណប្រភេទទីមួយ និងទីពីរ សម្គាល់សិទ្ធិភោគៈ ដែលជាទូទៅត្រូវបានចេញដោយអាជ្ញាធរភូមិបាលស្របតាមនីតិវិធីនៃការចុះបញ្ជីដាច់ដោយដុំ ដែលធ្វើឡើងយោងតាមការស្នើសុំរបស់សាមីខ្លួនអ្នកកាន់កាប់។ ប័ណ្ណប្រភេទទីបី គឺជាសក្ខីភាពនៃកម្មសិទ្ធិស្ថាពរ ដែលចេញជូនបន្ទាប់ពីបញ្ចប់ដំណើរការចុះបញ្ជីជាប្រព័ន្ធ ដែលផ្តួចផ្តើមឡើងដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ នៅតាមតំបន់វិនិច្ឆ័យនានាជាកំណត់។ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិស្ថាពរ គឺជាសក្ខីភាពនៃសិទ្ធិ លើអចលនវត្ថុដែលមានភាពរឹងមាំបំផុត រីឯប័ណ្ណកាន់កាប់តំណាងឱ្យសិទ្ធិភោគៈ ដែលអាចជាកម្មវត្ថុនៃការជំទាស់ពីសំណាក់តតិយជន ឬរដ្ឋ ទាក់ទងទៅនឹងសិទ្ធិទំហំអចលនវត្ថុ ឬព្រំប្រទល់។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក្តី ក្នុងខណៈដែលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិស្ថាពរមិនអាចស្នើសុំបានតាមចិត្តចង់របស់សាមីខ្លួន ពោលគឺត្រូវរង់ចាំដំណើរការចុះបញ្ជីជាប្រព័ន្ធដែលរដ្ឋផ្តួចផ្តើមឡើង សាមីអ្នកកាន់កាប់អាចស្នើសុំចុះបញ្ជីដីដាច់ដោយដុំ ដើម្បីទទួលបានប័ណ្ណកាន់កាប់ជាផ្លូវការដែលមានភាពរឹងមាំសមគួរក្នុងផ្លូវច្បាប់។
តើដំណើរការផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុធ្វើឡើងដូចម្តេច ដើម្បីឱ្យមានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់?
ចំពោះអចលនវត្ថុប្លង់ទន់ ដោយហេតុថាប្លង់ទន់នៃអចលនវត្ថុពុំមានការកំណត់ទទួលស្គាល់ពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ ការផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុដែលមានប្លង់ទន់ តាមធម្មតាធ្វើឡើងតាមរយៈសេចក្តីបញ្ជាក់លើលិខិតផ្ទេរសិទ្ធិ ពីសំណាក់អាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ចាប់ពីកម្រិតរដ្ឋបាលថ្នាក់ភូមិ ឬឃុំ/សង្កាត់ ឬរហូតដល់ស្រុក/ខណ្ឌ។ ជាទូទៅដំណើរការផ្ទេរសិទ្ធិបែបនេះ មានលក្ខណៈងាយស្រួល ឆាប់រហ័ស និងចំណាយតិច ដោយសារបច្ចុប្បន្នពុំទាន់មានយន្តការសម្រាប់ប្រមូលពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិក្នុងប្លង់ទន់ទេ ប៉ុន្តែទន្ទឹមនឹងនេះ ភាគីអ្នកទទួលការផ្ទេរអចលនវត្ថុនោះនឹងត្រូវទទួលយកហានិភ័យនានា ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងភាពស្រពិចស្រពិលនៃសិទ្ធិក្នុងប្លង់ទន់ ព្រមទាំងកាតព្វកិច្ចដែលពាក់ព័ន្ធ។
ចំពោះអចលនវត្ថុដែលមានប្លង់រឹងវិញ គូភាគីអាចតាក់តែងកិច្ចសន្យា ដែលមានចែងអំពីលក្ខខណ្ឌសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់គូភាគីយ៉ាងលម្អិត រាប់បញ្ចូលទាំងដំណាក់កាលបង់ប្រាក់ថ្លៃទិញអចលនវត្ថុ ដោយអនុលោមទៅតាមដំណាក់កាល នៃការចាត់ចែងផ្ទេរសិទ្ធិ។ ក៏ប៉ុន្តែកិច្ចសន្យាបែបនេះគ្រាន់តែជាឯកសារនៃការព្រមព្រៀងគ្នាជាលក្ខណៈឯកជនរវាងគូភាគីតែប៉ុណ្ណោះ ដោយមិនអាចយកទៅចាត់ចែងផ្ទេរកម្មសិទ្ធិបានឡើយ។ ដើម្បីចាត់ចែងផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុបាន គូភាគីត្រូវបំពេញបែបបទលើលិខិតយថាភូត របស់រដ្ឋបាលសុរិយោដី និងផ្តិតស្នាមមេដៃ នៅចំពោះមុខមន្ត្រីមានសមត្ថកិច្ច។ ឯកសារគាំទ្រដែលត្រូវការនៅក្នុងដំណើរការផ្ទេរសិទ្ធិនេះ រួមមានជាអាទិ៍អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណសញ្ជាតិខ្មែរ ឬលិខិតបញ្ជាក់អត្តសញ្ញាណណាមួយផ្សេងទៀត ដែលអាជ្ញាធរសុរិយោដីអាចទទួលយកបាន ហើយក្នុងករណីដែលភាគីណាមួយជានីតិបុគ្គលក្រុមហ៊ុន ម្ចាស់ហ៊ុនត្រូវធ្វើលិខិតប្រគល់សិទ្ធិ ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកតំណាងជារូបវ័ន្តបុគ្គល បំពេញកិច្ចក្នុងនាមនីតិបុគ្គល ដែលអាចតម្រូវឱ្យមានការបញ្ជាក់ពីមេធាវី និង/ឬពីអាជ្ញាធរឃុំ/សង្កាត់។
នៅពេលមន្ត្រីសុរិយោដីបំពេញនីតិវិធី និងបែបបទ ក្នុងដែនសមត្ថកិច្ចរបស់ខ្លួនរួចហើយ ច្បាប់តម្រូវឱ្យបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា លើការផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុ (ដែលបច្ចុប្បន្នអត្រាពន្ធគឺ4%នៃតម្លៃអចលនវត្ថុ ដែលវាយតម្លៃដោយអាជ្ញាធរពន្ធដារ)។
ក្រោយពីបានបង់ពន្ធត្រឹមត្រូវរួចរាល់ហើយ អាជ្ញាធរសុរិយោដីនឹងបញ្ចប់នីតិវិធីនៃការផ្ទេរសិទ្ធិ ដោយធ្វើការចុះបញ្ជីការផ្ទេរនេះក្នុងកំណត់ត្រាផ្លូវការ និងចារនិទ្ទេសន៍សម្គាល់នូវការផ្ទេរសិទ្ធិនៅលើឯកសារប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ជាការបញ្ចប់ដំណើរការផ្ទេរសិទ្ធិជាផ្លូវការ និងដោយស្របច្បាប់៕
ការវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ចិន នៅក...
ចិនបានមកឈរនៅចំណាត់ថ្នាក់លេខ ១ ក្នុងការវិនិយោគ
ជនជាតិចិនដែលកំពុងតែវាយលុកទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ពិភព...
មួយរយៈចុងក្រោយនេះ ចិនកំពុងតែធ្វើការវាយលុកយ៉ាងខ្លាំងក្លាលើ
គន្លឹះសម្រាប់វិនិយោគិនថ្មីក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ...
ភាពរីកចម្រើននៃអច
ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍កោះសង្សា Song Saa Collective គ្...
ក្រុមហ៊ុន Song S
ទួលគោកផ្លាស់ប្តូរពីតំបន់លំនៅដ្ឋានទៅតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ច...
ទួលគោកដែលធ្លាប់ជ
តើពាក្យថា កំពតមានន័យដូចម្តេច ? ហេតុអ្វីបានជាគេដាក់...
ខេត្តកំពត ជាខេត្តមួយស្ថិតនៅប៉ែកខាងត្បូងនៃប្រទេសកម្ពុជា មា
ភ្ញាក់ផ្អើល! គម្រោងធំៗទាំង១២ ដែលចំណាយលុយរាប់រយលានដ...
ជាមួយនឹងផែនការធ្វើឲ្យបានច្រើនជាងមុន រីកចម្រើនជាងមុន រដ្ឋា
កំពូលតារាចម្រៀង ឱក សុគន្ធកញ្ញា ប្រាប់ពីគ...
ខណៈដែលដំណឹងរៀបការកាន់តែខិតជិតដល់ តារាចម្រៀងល្បីល